Der Begriff „Fix and Flip“ hat sich in den vergangenen Jahren als marktübliche Bezeichnung für bestimmte Immobilieninvestitionen etabliert. Einen gesetzlich geregelten Vertragstyp gibt es hingegen nicht. Typischerweise werden Bestandsimmobilien, häufig Wohnungen oder sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser, erworben, baulich aufgewertet und anschließend mit Gewinn weiterveräußert. Nicht selten erfolgt zuvor eine Aufteilung in Wohnungseigentum. Teilweise werden die Objekte vor dem Weiterverkauf neu vermietet oder mit Mietzahlungs- bzw. Erstvermietungsgarantien vermarktet. Gelegentlich soll die Transaktion dabei so gestaltet werden, dass die Renovierungsmaßnahmen vom Käufer vorgenommen werden, sodass dieser steuerlich sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwenungen (15-Prozent-Schwelle) geltend machen kann.
Gerade weil es sich nicht um einen gesetzlich vorgeprägten Vertragstyp handelt, kommt der Vertragsgestaltung besondere Bedeutung zu. Je nach Umfang der durchgeführten oder noch geschuldeten Renovierungsmaßnahmen stellen sich komplexe Abgrenzungsfragen. Zu klären ist insbesondere, ob und inwieweit neben dem Kaufrecht auch werkvertragliche Regelungen eingreifen, ob Bauträgerrecht zur Anwendung kommt oder ob ein sogenannter typengemischter Vertrag vorliegt, bei dem für den Altbestand Kaufrecht und für Sanierungsleistungen Werkvertragsrecht maßgeblich ist.
Eine besondere Herausforderung liegt in der sachgerechten Ausgestaltung der Gewährleistungsregelungen. Häufig ist zwischen der unveränderten Altbausubstanz einerseits und den vom Verkäufer veranlassten oder noch zu erbringenden Bau- und Renovierungsleistungen andererseits zu differenzieren. Werden diese Besonderheiten nicht ausreichend berücksichtigt, können für den Verkäufer erhebliche und teilweise nur schwer überschaubare Haftungsrisiken entstehen. Ebenso spielen Fragen der Dokumentation von Sanierungsmaßnahmen, der Abtretung von Handwerkeransprüchen, der Abnahme von Werkleistungen sowie der rechtlichen Behandlung von Mietgarantien eine wichtige Rolle.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen solcher Gestaltungen haben sich in den letzten Jahren rasant weiterentwickelt. In unserer notariellen Praxis gewinnen Fix-and-Flip-Transaktionen dabei zunehmend an Bedeutung. Wer entsprechende Projekte plant, sollte die unterschiedlichen Gestaltungsoptionen und deren rechtliche Folgen frühzeitig in den Blick nehmen, um Investitionsziele und Risikoverteilung sachgerecht aufeinander abzustimmen. Häufig werden für solche Projekte im Vorfeld eigene Immobilien-GmbHs gegründet. Aufgrund unserer Befassung mit entsprechenden Transaktionen verfolgen wir die aktuelle Entwicklung in diesem Bereich und kennen die besonderen Fragestellungen, die sich bei der rechtlichen Strukturierung solcher Projekte stellen.